영국도 미국발 서브프라임 ‘시한폭탄’ 작동중 [영국대표 한인신문]

미국발 위기 드디어 세계로 번져… 모기지 이자율 연 9.5%도 보통

미국의 비우량금리 채무자에서 촉발된 전 세계적인 신용 경색이 드디어 영국에도 불완전한 신용기록을 가진 융자 채무자들에게 언제 터질지 모를 시한 폭탄으로 다가왔다고 더 타임스가 보도했다.
금융기관들은 전 영국에 걸쳐 비우량금리 채무자들의 신용문제로 급격한 타격에 직면하고 있으며 수만명의 주택 모기지 채무자들이 그들의 주택을 강제로 처분해야할 위기에 처했다고 최근 부동산 전문가들이 경고했다.
현재까지는 비우량 금리 융자 채무자(속칭 ‘heavy’)에게도 대개 비교적 저렴한 금리(예를 들면 연 6.25%)의 2년간 고정금리 융자가 매우 보편적이었다. 그러나 지난 여름 이후 만기된 이같은 조건의 계약 갱신이 주로 거절되고 있다.
과거 주택가격 상승기에는 주택시가의 95%까지 융자가 가능했지만 주택가격이 약세인 지금은 주택가격 대비 융자비율(the loan-to-value·LTV)이 최대 75~80%로 엄청나게 떨어졌다.
이러한 차액을 감당못할 채무자들은 그 차액에 대해 잘 해야 현 시세를 따를 수 있는 표준 변화금리(Standard Variable Rate·SVR)로 채워야 하고 월별 지출액수는 가계에 엄청난 부담을 주게 된다. 만약 현재의 이자율로 150,000파운드를 빌린다면 약 9.5%가 된다. 원금 상황에만 약 280파운드 더 물어야 한다.
그나마 차액 융자를 확보하지 못한다면 이러한 약점을 지닌 비우량금리 융자 채무자들이 금융기관의 새로운 융자비율에 따른 이자율에 맞춰 재계약(계약 갱신)을 할 수 있는 입지는 매우 좁아지고 만다. 심지어 신용카드의 카드론으로 보증금을 일부 채우는 사례까지 발생하고 있다.
강제로 살고 있는 주택을 급하게 처분해 금융기관의 압류에 대항해야 만 할 처지가 된 것이다. 그렇게 못한다면 금융기관의 압류와 강제명도 등 법적 조치에 가차 없이 일생이 망할 수 밖에 없는 것이다.
영국 은행협회의 데이비드 둑스 이사에 따르면 “지난 10월의 모기지 승인 숫자 감소는 급속한 모기지 둔화와 소비자의 융자 경향을 그대로 반영한 것이며, 가구당 재정적 압력과 지난 1년동안의 누적된 이자율 인상 및 주택 매도자에 대한 법적인 주택정보명세의 강제실시, 금융권의 신용경색 등이 함께 작용해 현재의 수요와 공급에 영향을 끼치기 때문이다”라고 말한다.
또 기존의 모기지 담보 여력에 기대어 추가로 급전을 융통받는 리모기지도 승인이 급격히 줄고 있다. 이 제도의 담보여력은 앞으로의 낙관적인 주택가격 상승에 대한 금융권의 보수적·부정적 태도로 더 이상 융자를 꺼리게 된 것에 이유를 찾고 있다.
은행협회 회원사의 약 2/3를 차지하는 모기지 융자는 최근의 노던 로크의 소동에도 영향을 많이 받고 있다.
한편 모기지 융자시 금융기관이 통상 요구하는 평균 알선수수료(the average arrangement fee)는 2005년 11월 441파운드에서 현재는 827파운드로 융자신청자들의 부담이 올랐다고 ‘머니펙트’를 인용 BBC가 보도했다. 현재 가장 높은 수수료는 노던 로크로 융자액의 3.5%이다.
또 영국 주택구매 수요자의 대부분은 바클레이스 또는 HSBC은행 등 미국 비우량금리 자금 운영에서 거액 손실로 인한 영향과 함께 앞으로의 주택경기에 대해 날카로운 눈으로 조심하고 있으며 당장 급한 주택구매가 아니라면 대부분 관망세로 돌아서고 있다고 한다.
잉글랜드 은행의 올해 초부터 진행 된 모기지 승인통계를 분석한 결과 대부분의 주택 감정결과도 둔화된 가격감정결과를 보이고 있다. 특히 9월이 가장 심한 상태를 보였다.
모기지 융자협회(the Council of Mortgage Lenders·CML)의 버나드 클라크는 “10월 한달만의 통계로 주택시장 전반을 판단하기에는 이르지만 영국 주택시장 경기 판단 선행 지표인 일생 첫 주택구매 가구의 구매의욕과 시장진입도 현저한 하강세이며 2008년에는 융자와 거래감소도 예상된다”고 한다.
그렇다면 어떤 유형의 융자를 비우량금리융자라고 할까.
한마디로 신용기록이 불량하거나 고정수입을 입증하지 못하는 사람들이 빌리게 되는 융자를 말한다. 그러나 구체적 형태는 여러 형태로 나타난다.
가장 단순한 형태는 영·미국에서도 빈곤 계층에 유행하는 한국에서 ‘일수’라고 불리우는 ‘가정방문씩 소액 융자’에서 시작됐다.
주택융자의 경우 신청자가 객관적인 증빙이 불가능한 고정 수입 또는 신용 불량의 과거 기록 또는 신용의 무기록 때문에 정상적인 은행에서 최우량 금리로 융자를 받지 못하거나 주택구입시 본인의 자체 자금의 예치금(deposit)이 금융기관 감정 주택시장가격의 30%정도에 미달하는 경우에 브로커 등을 통해 일류가 아닌 금융기관으로부터 심지어 담보물의 95~100%까지의 융자와 함께 매우 비싼 금리를 물고 단기간의 계약 후 갱신토록 되어있는 경우가 대부분이다.
참고로 ‘데이터 모니터’에 따르면 작년의 경우 우량금리 모기지의 증가세는 4.1%인 반면 비우량모기지의 증가세는 9.1%에 달해 비우량모기지의 확장은 세계적인 증가 추세에 있었다.
이렇게 세계금융기법의 총아로 각광받던 비우량모기지는 미국에서 뉴센튜리의 도산과 영국을 포함한 유럽각국의 금리 인상, 금융기관과 채무자의 도산과 더불어 장기적으로 보아 전망이 매우 걱정스러운 산업이 되고 있다.
재영 한인에게 권하고 싶은 것은 시간이 조금 더 걸리고 힘이 들더라도 주택구매시 소득의 입증과 여유있는 수준의 예치금을 확보하고 무엇보다도 정체불명(?)의 브로커를 피해 평소 거래하는 일류 은행의 정상적인 창구를 이용하라는 점이다.
영국 하이스트릿 은행은 정상적 거래에 돈을 빌려주려고 서로 경쟁하고 있는 실정인 만큼 각자의 신용에 걸맞는 최대의 설득자료를 가지고 차분하게 접근할 것을 권한다. 한국에서의 은행거래실적 등도 큰 도움이 된다.
한국에서의 소득에 대한 납세실적 거래신용상태 등 유리한 자료 등도 영문으로 준비하여 영국 융자은행의 서울지점에서 영국에 있는 같은 은행 융자신청점포로 보내는 내부 신용조사보고서의 형태로 반영되도록 하면 이자율 등에서 크게 도움이 된다.

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김남교 / 재영 칼럼니스트
nkymm@hotmail.com